Термины о жилье в Корее простыми словами

Корейская система аренды, при которой арендатор вносит крупный единовременный залог (обычно 50–80% от рыночной стоимости жилья) вместо ежемесячной платы. Арендодатель пользуется этим залогом без процентов в течение всего срока аренды (как правило, 2 года), а затем возвращает сумму целиком. Чонсе может быть финансово выгоден для арендатора, но несёт риск потери залога, если арендодатель окажется неплатёжеспособным или стоимость жилья упадёт.

Корейская система аренды, сочетающая небольшой первоначальный залог и регулярные ежемесячные платежи. Вольсе доступнее чонсе, потому что требует меньше денег на старте, но за весь срок аренды обходится дороже. Залог (보증금) возвращается в конце срока аренды.

Спекулятивная схема, при которой арендодатель покупает недвижимость, используя залог арендатора по чонсе в качестве основной части цены и вкладывая минимум собственных средств. Если цены на жильё падают, разрыв между суммой залога и стоимостью объекта может оказаться таким, что арендодатель не сможет вернуть залог в конце аренды. Мошенничество по схеме «гэп-чонсе» обошлось корейским арендаторам в миллиарды вон утраченных залогов.

Страхование, которое защищает залог арендатора по чонсе, если арендодатель не сможет вернуть его по окончании договора. Полисы выдают HUG (주택도시보증공사) и SGI Seoul Guarantee. Настоятельно рекомендуется для любого договора чонсе, особенно иностранным резидентам.

Залоговая сумма, которую арендатор вносит в начале аренды независимо от её вида. В случае чонсе это полная сумма арендной платы (как правило, сотни миллионов вон). В случае вольсе это меньший залог, который вносится вместе с ежемесячной платой. Залог должен быть возвращён в полном объёме по окончании аренды.

Официальная выписка из реестра недвижимости, в которой указаны полная история собственности, действующие ипотеки, залоги и обременения на объекте. Этот документ обязательно проверять до подписания любого договора аренды. Его можно получить онлайн через реестр Верховного суда Кореи (www.iros.go.kr) за небольшую пошлину. Перед подписанием чистая выписка без ипотек, превышающих сумму вашего залога, обязательна.

Штамп с подтверждённой датой, который ставится на договор аренды в суде или местном административном центре (주민센터). В сочетании с 전입신고 это даёт арендатору юридический приоритет (대항력) перед последующими кредиторами: если имущество арестуют или арендодатель станет неплатёжеспособным, требование арендатора о возврате залога будет стоять выше более поздних ипотек. Оформление 확정일자 бесплатно, и его следует сделать в день заселения.

Обязательная регистрация по месту жительства, которую арендатор подаёт в местный административный центр (주민센터) в течение 14 дней с момента заселения. Этот шаг подтверждает ваше законное проживание и необходим для того, чтобы получить приоритет перед другими кредиторами, если арендодатель окажется неплатёжеспособным. Иностранцы, имеющие карту регистрации иностранца (ARC), могут пройти эту процедуру.

Жилое помещение студийного типа в многофункциональном здании, рассчитанном и на проживание, и на офисное использование. Такие помещения широко распространены в городской среде Сеула и особенно популярны среди одиноких иностранцев и молодых специалистов. В оффистеле обычно есть небольшая кухня и санузел, зданием управляет эксплуатационная компания, и взимается ежемесячная плата за обслуживание (관리비). Такие помещения, как правило, меньше по площади и хуже по звукоизоляции, чем квартиры в жилых комплексах, но предлагают современные удобства и круглосуточную охрану.

Очень маленькое и недорогое жильё, изначально предназначавшееся для студентов, готовящихся к государственным экзаменам (고시). Комнаты обычно имеют площадь 5–10 кв. м, в них помещаются кровать и небольшой стол; санузлы, как правило, общие. Кошивоны, самый дешёвый вариант жилья в Сеуле (250 000–500 000 вон в месяц, всё включено), но они крайне тесные и не подходят для среднесрочного или долгосрочного проживания. Иностранцы с ограниченным бюджетом часто используют их для краткосрочного пребывания.

Стандартные корейские квартиры в крупных жилых комплексах (단지). Комплексы апхатхы преобладают в городском жилом фонде Кореи и бывают самыми разными: от старых зданий 1980-х годов до ультрасовременных башен. В квартирах обычно есть полноценная кухня, несколько спален и отдельное парковочное место. Они дороже оффистелей, но предлагают больше пространства, лучшую звукоизоляцию и общие удобства комплекса. Большинство иностранцев, живущих с семьёй, ориентируются именно на апхатхы.

Небольшие многоквартирные дома, обычно 3–5 этажей с 2–10 квартирами. Билла дешевле оффистелей и квартир в жилых комплексах и часто встречаются в жилых переулках. Качество строительства сильно различается: в старых билла бывает плохая теплоизоляция, устаревшая сантехника и отсутствие лифта. Перед подписанием договора на билла обязательно проверяйте возраст здания и 등기부등본.

Ежемесячный сбор за обслуживание и управление зданием, который взимается дополнительно к арендной плате или в рамках договора чонсе. Обычно покрывает уборку, охрану, обслуживание лифтов, общие коммунальные услуги и иногда отопление или кондиционирование. Размер колеблется от 50 000 до 200 000 вон и выше в зависимости от здания. Всегда уточняйте, входит ли кваллиби в указанную арендную плату.

Установленная законом комиссия риелтора в Корее. Максимальные ставки закреплены в законодательстве и зависят от типа и суммы сделки. Для чонсе и вольсе: 0,3–0,8% от суммы залога (или от пересчитанной стоимости вольсе). Для купли-продажи: 0,4–0,9%. Максимальные ставки были пересмотрены в 2021 году. Агент не имеет права требовать сумму выше максимальной. Для проверки воспользуйтесь калькулятором комиссий на Seoulstart.