韩国住房术语详解

韩国的一种租赁制度。租客无需按月支付房租，而是向房东一次性缴纳一笔巨额保证金（通常为房产市值的 50% 至 80%）。在租期内（通常为 2 年），房东可免息使用这笔保证金，租期结束后需全额退还给租客。对租客而言，全税（Jeonse）可在财务上较为高效，但若房东违约或房价下跌，您将面临保证金损失的风险。

韩国的一种租赁制度。租客先缴纳一笔较小的保证金，然后按月定期支付房租。相比全税（Jeonse），月租（Wolse）所需的前期资金更少，因此更易承担；但在整个租期内，总支出会更高。保证金（보증금）将在租期结束时退还给您。

一种投机性的投资手法。房东将租客缴纳的全税保证金作为购房款的主要来源，自己仅投入极少的自有资金购置房产。一旦房价下跌，全税保证金与房产价值之间的差额（即 Gap）可能导致房东在租期结束时无力退还保证金。缺口投资（Gap Jeonse）相关的诈骗已使韩国租客损失了数十亿韩元的保证金。

一种保障租客保证金的保险。若房东在租期结束时无法退还全税保证金，该保险将为您提供赔付。由住宅都市保证公社（HUG，주택도시보증공사）及 SGI 首尔保证保险公司承保。我们强烈建议所有签订全税合同的租客，尤其是外国人，购买此项保险。

租客在租期开始时缴纳的押金，适用于所有租赁类型。在全税（Jeonse）中，保证金即为全部租金（通常高达数亿韩元）；在月租（Wolse）中，则为与月租金一同缴纳的较小额押金。租期结束时，房东须全额退还该笔保证金。

房产的官方登记文件，记录了房产的完整所有权变更历史、现有抵押、留置权及其他权利负担。签订任何租赁合同前，您都必须查验此文件。可通过大法院登记所网站（www.iros.go.kr）在线申请，仅需支付少量费用。在签约前，请确保该登记簿誊本清晰无瑕，且其上登记的抵押金额不得超过您的保证金数额。

由法院或当地政府办事处（주민센터/居民中心）在租赁合同上加盖的确定日期印章。与 전입신고（迁入申报）相结合，可赋予租客法律上的对抗效力（대항력），使其优先于后续债权人受偿：若房产被查封或房东违约，租客的保证金返还请求权将优先于其后设立的抵押权。办理 확정일자 完全免费，建议您在搬入当日立即办理。

强制性的迁入申报手续。租客须在搬入新居后的 14 日内，前往当地政府办事处（주민센터/居民中心）办理登记。此步骤用于确立您的合法居住权，同时也是您在房东违约时，获得优先于其他债权人受偿权利的必要前提。持有外国人登录证（ARC）的外国居民即可办理此项手续。

一种位于商住两用楼宇内、兼具居住与办公功能的单间式住宅。在首尔的市中心地区极为常见，尤其深受单身外籍居民和年轻白领的青睐。官厅（Officetel）通常配有小型厨房和卫生间，由专业物业公司管理，并需缴纳月度管理费（관리비）。与普通公寓相比，其面积较小、隔音较差，但配有现代化设施和 24 小时保安服务。

一种面积极小、价格低廉的住宿空间，最初是为备战公务员考试（고시）的学生而设计的。房间面积通常仅 5 至 10 平方米，内设一张床和一张小书桌，卫生间多为公用。考试院（Goshiwon）是首尔最便宜的住宿选择（每月 250,000 至 500,000 韩元，全包含），但空间十分狭小，不适合中长期居住。预算紧张的外国居民常将其作为短期落脚之选。

位于大型住宅小区（단지）内的标准韩式公寓。公寓（아파트）小区是韩国城市住宅的主流形式，既有建于 20 世纪 80 年代的老式楼宇，也有超现代的高层建筑。户型通常配备齐全的厨房、多间卧室及专属停车位。相比 Officetel，公寓价格更高，但在居住空间、隔音效果及小区配套设施方面均更为优越。大多数举家来韩的外国居民都倾向于选择公寓。

一种小型多户住宅楼，通常为 3 至 5 层，内含 2 至 10 户家庭。别墅（Villa）的价格比公寓或 Officetel 更为低廉，常见于居民区的小巷中。其建筑质量参差不齐：较老旧的别墅可能存在保温差、水管老化及无电梯等问题。签订别墅租约前，请务必仔细核查建筑年限及 등기부등본（登记簿誊本）。

每月需在房租之外另行支付的楼宇维护与管理费，也可能包含在全税合同的约定中。该费用通常涵盖楼宇保洁、安保、电梯维护、公共水电以及部分情况下的冷暖气费用。金额因楼宇而异，一般在每月 50,000 至 200,000 韩元以上。签约前请务必确认所报的房租是否已包含管理费。

韩国法律明文规定的房产中介佣金。其收费上限由法律规定，具体金额根据交易类型和金额而定。全税（Jeonse）与月租（Wolse）交易：按保证金的 0.3% 至 0.8% 收取（月租需换算为相应金额）。房产买卖交易：按成交价的 0.4% 至 0.9% 收取。相关收费上限已于 2021 年进行修订。中介不得收取超过法定上限的费用。您可使用 Seoulstart 费用计算器核实金额。