Paano Maiwasan ang mga Jeonse at Deposit Scam sa Korea

Bakit nagaganap ang mga deposit scam sa Korea

Ang sistema ng pag-aupahan ng Korea ay nagpapalipat ng malalaking halaga ng pera sa pagitan ng mga indibidwal na may kaunting proteksyon ng institusyon. Ang isang jeonse deposit na ₩300M ay nagdadaan mula sa nangungupahan patungong landlord batay sa isang kontrata, isang selyo, at tiwala. Kapag bumagsak ang mga merkado ng ari-arian o nag-overextend ang mga landlord, ang deposit na iyon ay nasa panganib.

Ang mga scam ay mula sa sadyang pandaraya hanggang sa kapabayaan; mga landlord na tunay na hindi makakapag-ibalik dahil sila ay nag-over-leverage. Sa alinmang paraan, ang nangungupahan ang natatalo.

Ang mga dayuhan ay hindi proporsyonal na nita-target o naaapektuhan dahil mas hindi sila pamilyar sa mga kinakailangan sa dokumentasyon, hindi gaanong malamang na gagawin ang lahat ng mga tseke, at minsan ay pinipigilan ng mga hadlang sa wika na pumirma bago pa sila handa.

Ang limang tseke na dapat gawin bago pumirma ng anumang kontrata

Tseke 1: Kunin ang 등기부등본 (property registration document)

Ito ang pinaka-mahalagang hakbang. Ipinapakita ng 등기부등본:

• Ang nakarehistrong may-ari (tumutugma ba sa inyong landlord?)
• Mga kasalukuyang mortgage at ang mga halaga
• Anumang lien, seizure, o legal na paghihigpit sa ari-arian

Kunin ito sa www.iros.go.kr para sa ₩1,000 gamit ang inyong ARC number, o sa anumang district office. Huwag umasa sa kopyang ibinibigay ng landlord; kunin ninyo mismo.

Tseke 2: Kumpirmahin na ang pagmamay-ari ay tumutugma sa kontrata

Ang pangalan sa 등기부등본 ay dapat tumugma sa pangalan na pumipirma ng kontrata bilang landlord. Kung ang ibang tao ay pumipirma "sa ngalan ng" may-ari, i-verify ang kanilang legal na awtoridad sa pamamagitan ng notarised na power of attorney (위임장). Huwag laktawan ito kahit pa pinatitiyak kayo ng ahente.

Tseke 3: Kalkulahin ang inyong safety margin

Idagdag ang:

• Ang inyong deposit
• Lahat ng kasalukuyang mortgage na nakalista sa 등기부등본
• Anumang iba pang mga deposit ng nangungupahan na nairehistro sa ari-arian

Ang kabuuang ito ay dapat na malawak sa ibaba ng kasalukuyang market value ng ari-arian. Isang karaniwang panuntunan: ang inyong deposit ay dapat na mas mababa sa 70–80% ng halaga ng ari-arian pagkatapos accounting para sa mga kasalukuyang mortgage.

Tseke 4: Irehistro ang inyong paglipat (전입신고)

Sa loob ng 14 na araw pagkatapos lumipat, mag-rehistro sa inyong lokal na district office (구청) gamit ang inyong kontrata ng pag-aupahan, pasaporte, at ARC. Nagtatag ito ng inyong legal na tirahan sa ari-arian at nagbibigay sa inyong deposit ng legal na priyoridad.

Huwag ipagpaliban ito. Ang priyoridad na petsa ay itinakda kung kailan kayo nagrehistro, hindi kung kailan ninyo pinirmahan ang kontrata. Kritikal: ang legal na proteksyon (대항력) ay magkakabisa mula sa araw pagkatapos ng inyong pagpaparehistro at pag-okupa ng ari-arian. Kung ang isang landlord ay magtatala ng bagong mortgage sa parehong araw na nagtapos kayo ng 전입신고, ang mortgage ay may priyoridad kaysa sa inyong deposit. Mag-rehistro sa o bago ang araw ng paglipat, huwag kailanman ang araw pagkatapos.

Para sa mga dayuhan lamang: Abisuhan din ang inyong lokal na opisina ng imigrasyon nang hiwalay (체류지 변경신고) sa loob ng 14 na araw. Ito ay isang hiwalay na kinakailangan mula sa pagpaparehistro ng district office.

Tseke 5: Kumuha ng 확정일자 stamp

Sa parehong pagbisita sa district office (o online sa www.iros.go.kr), ipastamp ang inyong kontrata ng pag-aupahan ng confirmed date (확정일자). Itinatala nito ang petsa na nakumpirma ang inyong kontrata at naglalagay ng inyong deposit na nangunguna sa mga nagpapautang na lumabas pagkatapos ng petsang iyon.

Ang mga Tseke 4 at 5 ay walang bayad at tumatagal ng 30 minuto. Ang mga ito ang minimum na legal na proteksyon para sa anumang Korean lease.

Mga karaniwang uri ng scam na ipinaliwanag

Gap jeonse fraud (갭투자 사기)

Ang pinakakalat. Ang isang landlord ay bumibili ng ari-arian sa, sabihin nating ₩400M sa pamamagitan ng paglalagay ng ₩80M ng kanilang sariling pera at paggamit ng ₩320M na jeonse deposit ng nangungupahan para sa natitira. Kung ang halaga ng ari-arian ay bumagsak sa ₩300M, hindi na nila maaaring ibalik ang deposit, kahit ibenta pa nila ang ari-arian.

Naging laganap ito nang bumagsak ang mga halaga ng ari-arian pagkatapos ng mga taon ng spekulatibong pamumuhunan. Maraming nangungupahan na may mga deposit na ₩200M–₩500M ang nawalan ng kanilang pera.

Paano ito matukoy: Gawin ang Tseke 3. Kung ang deposit kasama ang mga mortgage ay lumalapit sa halaga ng ari-arian, malamang na ito ay ginagamit ang istrukturang ito.

Pekeng landlord scam

May isang tao na nagpapanggap na may-ari ng ari-arian, kinokolekta ang inyong deposit, at nawawala. Walang alam ang tunay na may-ari.

Paano ito matukoy: Gawin ang mga Tseke 1 at 2. Itugma ang pumirma ng kontrata sa may-ari ng 등기부등본.

Multiple deposit fraud

Ang isang landlord ay kukuha ng mga deposit mula sa maraming nangungupahan para sa parehong unit, minsan sa pamamagitan ng pagpapakita ng apartment sa iba't ibang tao sa iba't ibang araw.

Paano ito matukoy: Irehistro agad ang inyong paglipat (전입신고) pagkatapos pumirma. Ang priyoridad ay itinakda ng petsa ng pagpaparehistro, hindi ng petsa ng kontrata.

Renovation o construction delay scam

Pumipirma kayo at nagbabayad ng deposit para sa isang apartment na "ginagawang bago." Ang landlord ay nagtatanggal ng paglipat nang walang katiyakan at sa kalaunan ay nawawala.

Paano ito matukoy: Huwag kailanman magbayad ng buong deposit bago personal na siyasatin ang natapos na unit.

Jeonse deposit insurance (전세보증보험)

Kahit pagkatapos ng pagsasagawa ng lahat ng limang tseke, maaaring may magkamali. Ang jeonse deposit insurance ay isang backstop.

Dalawang provider ang nag-aalok nito:

• HUG (주택도시보증공사), ang opsyon na sinusuportahan ng gobyerno; karaniwang mas madaling maging kuwalipikado
• SGI Seoul Guarantee, pribadong insurer; bahagyang iba't ibang pamantayan ng eligibility

Karaniwang gastos: 0.1%–0.4% ng inyong deposit bawat taon Ano ang sinasaklaw: Buong pagbabalik ng deposit kung ang landlord ay mag-default Sino ang maaaring mag-apply: Sinuman na may valid na ARC at eligible na kontrata ng pag-aupahan

Upang maging kuwalipikado, ang mortgage debt ratio ng ari-arian ay dapat nasa loob ng mga limitasyon. Ang HUG at SGI ay parehong may mga online eligibility checker. Mag-apply sa loob ng ilang buwan pagkatapos pumirma; huwag hintayin hanggang may problema na kayo.

Ano ang gagawin kung kayo ay nasa problema na

Kung ang inyong landlord ay tumatanggi na ibalik ang inyong deposit sa katapusan ng inyong kontrata:

1. Magpadala ng pormal na nakasulat na kahilingan (내용증명) sa pamamagitan ng certified mail; lumilikha ito ng legal na talaan
2. Mag-file para sa tenancy registration (임차권등기명령) sa district court; itinatala nito ang inyong lease sa titulo ng ari-arian at pinipigilan ang landlord na maglipat ng ari-arian nang hindi kayo binabayaran
3. Mag-file ng civil suit (소액 사건 심판) para sa mga deposit na mas mababa sa ₩30M; isang karaniwang civil suit para sa mas malalaking halaga
4. Makipag-ugnayan sa HUG o SGI kung mayroon kayong deposit insurance; hihigpitin nila ang landlord nang direkta

Kumuha ng Korean-speaking na abogado o gamitin ang Korea Legal Aid Corporation (대한법률구조공단) kung kailangan ninyo ng mababang gastos na legal na tulong.

Mga Pinagkukunan

• Korea Housing and Urban Guarantee Corporation (HUG): www.khug.or.kr
• Korea Ministry of Land, Infrastructure and Transport: www.molit.go.kr
• Korean Internet Registration System (IROS): www.iros.go.kr
• Korea Legal Aid Corporation: www.klac.or.kr