Giải thích các thuật ngữ nhà ở tại Hàn Quốc

Hình thức thuê nhà ở Hàn Quốc, trong đó người thuê đặt một khoản tiền cọc lớn một lần (thường từ 50 đến 80% giá trị thị trường của bất động sản) thay vì trả tiền thuê hàng tháng. Chủ nhà được sử dụng khoản tiền cọc này miễn lãi trong suốt thời hạn hợp đồng (thường là 2 năm), sau đó hoàn trả lại toàn bộ cho bạn. Jeonse có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí về mặt tài chính, nhưng cũng đi kèm rủi ro mất tiền cọc nếu chủ nhà vỡ nợ hoặc giá trị bất động sản sụt giảm.

Hình thức thuê nhà ở Hàn Quốc kết hợp giữa một khoản tiền cọc nhỏ hơn và tiền thuê trả hàng tháng. Wolse dễ tiếp cận hơn jeonse vì không đòi hỏi số vốn lớn ban đầu, tuy nhiên tổng chi phí trong suốt thời hạn hợp đồng lại cao hơn. Tiền cọc (보증금) sẽ được hoàn trả đầy đủ khi kết thúc hợp đồng.

Một hình thức đầu tư mang tính đầu cơ, trong đó chủ nhà sử dụng tiền cọc jeonse của người thuê để chi trả phần lớn giá mua bất động sản, với vốn cá nhân bỏ ra rất ít. Khi giá trị bất động sản giảm, khoảng chênh lệch giữa tiền cọc jeonse và giá trị thực tế có thể khiến chủ nhà không đủ khả năng hoàn trả tiền cọc khi kết thúc hợp đồng. Các vụ lừa đảo gap jeonse đã khiến người thuê nhà tại Hàn Quốc mất hàng tỷ won tiền cọc.

Loại bảo hiểm bảo vệ tiền cọc jeonse của bạn trong trường hợp chủ nhà không thể hoàn trả vào cuối thời hạn hợp đồng. Bảo hiểm này được cấp bởi HUG (주택도시보증공사) và SGI Seoul Guarantee. Bạn nên mua bảo hiểm này cho mọi hợp đồng jeonse, đặc biệt nếu bạn là người nước ngoài.

Khoản tiền đặt cọc mà người thuê trả vào đầu kỳ hợp đồng, không phân biệt hình thức thuê. Với jeonse, đây chính là toàn bộ khoản chi trả thuê nhà (thường lên đến hàng trăm triệu won). Với wolse, đây là khoản cọc nhỏ hơn, được trả cùng với tiền thuê hàng tháng. Khoản cọc này phải được hoàn trả đầy đủ khi kết thúc hợp đồng thuê.

Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản chính thức, trong đó ghi đầy đủ lịch sử quyền sở hữu, các khoản thế chấp hiện có, các khoản cầm cố và các nghĩa vụ ràng buộc khác đối với bất động sản. Bạn bắt buộc phải kiểm tra giấy tờ này trước khi ký bất kỳ hợp đồng thuê nào. Bạn có thể tra cứu trực tuyến tại Cơ quan Đăng ký Tối cao (www.iros.go.kr) với mức phí nhỏ. Trước khi ký hợp đồng, bạn cần bảo đảm deungibu deungbon sạch, không có khoản thế chấp nào vượt quá số tiền cọc của bạn.

Dấu xác nhận ngày tháng được đóng lên hợp đồng thuê nhà bởi tòa án hoặc văn phòng hành chính địa phương (주민센터). Khi kết hợp với 전입신고, dấu xác nhận này mang lại cho người thuê quyền ưu tiên pháp lý (대항력) trước các chủ nợ phát sinh sau đó: nếu bất động sản bị tịch thu hoặc chủ nhà vỡ nợ, quyền đòi tiền cọc của bạn sẽ được xếp trên các khoản thế chấp phát sinh sau. Việc xin 확정일자 hoàn toàn miễn phí, và bạn nên thực hiện ngay trong ngày chuyển đến.

Thủ tục đăng ký chuyển đến bắt buộc mà người thuê phải thực hiện tại văn phòng hành chính địa phương (주민센터) trong vòng 14 ngày kể từ khi chuyển vào nơi ở mới. Bước này xác lập quyền cư trú hợp pháp của bạn, và là điều kiện bắt buộc để bạn được ưu tiên pháp lý so với các chủ nợ khác trong trường hợp chủ nhà vỡ nợ. Người nước ngoài đã có Thẻ Đăng ký Người nước ngoài (ARC) đều có thể hoàn tất bước này.

Căn hộ dạng studio trong tòa nhà đa năng, được thiết kế để vừa ở vừa làm việc. Loại hình này rất phổ biến ở khu vực đô thị Seoul, và đặc biệt được ưa chuộng bởi người nước ngoài độc thân cũng như giới chuyên môn trẻ. Officetel thường có bếp nhỏ và phòng tắm riêng, được vận hành bởi một công ty quản lý tòa nhà, và có phí quản lý hàng tháng (관리비). Loại căn hộ này thường nhỏ hơn và cách âm kém hơn so với chung cư, nhưng bù lại được trang bị tiện nghi hiện đại và an ninh 24 giờ.

Loại nhà ở giá rẻ với diện tích rất nhỏ, ban đầu được thiết kế dành cho sinh viên ôn thi công chức (고시). Phòng thường chỉ rộng từ 5 đến 10 mét vuông, có một giường và một bàn nhỏ; phòng tắm thường dùng chung. Goshiwon là lựa chọn rẻ nhất tại Seoul (từ 250.000 đến 500.000 won mỗi tháng, đã bao gồm mọi chi phí), nhưng rất chật hẹp và không phù hợp để ở trung hoặc dài hạn. Loại hình này thường được người nước ngoài có ngân sách eo hẹp lựa chọn cho những đợt lưu trú ngắn.

Căn hộ tiêu chuẩn của Hàn Quốc nằm trong các khu chung cư lớn (단지). Các khu apateu chiếm phần lớn nhà ở đô thị tại Hàn Quốc, trải dài từ các tòa nhà cũ từ thập niên 1980 đến những tòa tháp hiện đại. Các căn hộ thường có bếp đầy đủ, nhiều phòng ngủ và chỗ đậu xe riêng. Giá thuê cao hơn officetel, nhưng bù lại không gian rộng rãi hơn, cách âm tốt hơn và có các tiện ích cộng đồng. Phần lớn người nước ngoài có gia đình thường hướng tới apateu.

Tòa nhà dân cư đa hộ gia đình với quy mô nhỏ, thường từ 3 đến 5 tầng và có từ 2 đến 10 căn. Villa có giá rẻ hơn so với apartment hoặc officetel, và thường gặp ở các con hẻm khu dân cư. Chất lượng xây dựng khác nhau đáng kể; những villa cũ có thể cách nhiệt kém, hệ thống ống nước xuống cấp, và không có thang máy. Bạn luôn cần kiểm tra kỹ tuổi công trình và 등기부등본 trước khi ký hợp đồng thuê villa.

Phí bảo trì và quản lý tòa nhà hàng tháng, được tính thêm vào tiền thuê hoặc thu trong hợp đồng jeonse. Khoản phí này thường bao gồm vệ sinh tòa nhà, an ninh, bảo trì thang máy, tiện ích chung, và đôi khi cả chi phí sưởi ấm hay làm mát. Mức phí dao động từ 50.000 đến hơn 200.000 won mỗi tháng, tùy theo tòa nhà. Bạn nên luôn xác nhận rõ gwallibee đã được tính trong tiền thuê hay chưa.

Phí hoa hồng môi giới bất động sản được pháp luật Hàn Quốc quy định rõ ràng. Mức phí tối đa được ấn định bởi luật và phụ thuộc vào loại giao dịch cũng như giá trị giao dịch. Đối với jeonse và wolse: từ 0,3% đến 0,8% giá trị tiền cọc (hoặc giá trị quy đổi của wolse). Đối với giao dịch mua bán: từ 0,4% đến 0,9%. Mức phí tối đa đã được điều chỉnh vào năm 2021. Môi giới không được phép thu vượt mức tối đa theo quy định. Bạn có thể sử dụng công cụ tính phí của Seoulstart để kiểm tra lại.