Danh Sách Kiểm Tra Tài Liệu Thuê Nhà tại Hàn Quốc cho Người Nước Ngoài

Những gì bạn cần trước khi bắt đầu tìm kiếm

Hãy chuẩn bị những thứ này trước khi bắt đầu tìm kiếm căn hộ. Một số chủ nhà yêu cầu bằng chứng tài liệu trước khi đồng ý cho người nước ngoài xem căn hộ.

Bắt buộc phải có:

• ARC (외국인등록증), Thẻ Đăng Ký Người Nước Ngoài
• Hộ chiếu
• Bằng chứng về thu nhập hoặc việc làm (hợp đồng lao động, thư mời làm việc, hoặc bảng lương)
• Tài khoản ngân hàng Hàn Quốc (để chuyển tiền đặt cọc, hầu hết chủ nhà không chấp nhận chuyển khoản nước ngoài)

Hữu ích nên có:

• Giấy xác nhận việc làm (재직증명서) từ công ty
• Bản sao trang visa

Nếu bạn chưa có ARC, hãy nộp đơn ngay khi đến. Bạn cần nó để ký hợp đồng, mở tài khoản ngân hàng và đăng ký quyền thuê nhà.

Tài liệu cần yêu cầu từ chủ nhà

Trước khi ký bất cứ thứ gì, hãy thu thập những tài liệu này từ chủ nhà hoặc môi giới:

Tự lấy 등기부등본. Đừng dựa vào bản sao do chủ nhà cung cấp, nó có thể lỗi thời. Lấy mới từ IROS mất 5 phút và tốn ₩1.000.

등기부등본 hiển thị:

• Chủ sở hữu đã đăng ký (phải khớp với chủ nhà ký hợp đồng)
• Tất cả khoản thế chấp và số tiền tài sản thế chấp
• Bất kỳ lệnh tòa án, tịch biên hoặc hạn chế nào

Nếu có gì đó bất thường, thế chấp bạn không được thông báo, tên chủ sở hữu không khớp, hãy dừng lại và đặt câu hỏi trước khi tiến hành.

Những gì hợp đồng thuê nhà phải bao gồm

Dùng hợp đồng thuê nhà tiêu chuẩn của chính phủ (표준임대차계약서). Môi giới của bạn nên cung cấp tài liệu này. Nếu không, hãy yêu cầu nó, đây là mẫu tiêu chuẩn và cả hai bên đều quen thuộc với nó.

Xác minh các mục này được ghi chính xác trong hợp đồng:

• Địa chỉ đầy đủ của căn hộ (bao gồm tầng và số căn hộ)
• Tên đầy đủ và số ID của chủ nhà
• Tên đầy đủ và số ARC của bạn
• Số tiền đặt cọc (보증금) bằng won Hàn Quốc, được ghi cả bằng số và chữ Hàn
• Số tiền thuê hàng tháng (nếu là 월세)
• Ngày bắt đầu và kết thúc hợp đồng
• Số tiền 관리비 và những gì được bao gồm
• Các điều kiện đặc biệt đã thỏa thuận bằng miệng (ví dụ: đồ đạc được bao gồm, sơn, sửa chữa)

Không ký nếu:

• Tên chủ nhà không khớp với 등기부등본
• Bất kỳ số tiền nào bị để trống
• Bạn không hiểu một điều khoản nào đó, hãy dịch trước

Trả tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc tại Hàn Quốc được chuyển qua chuyển khoản ngân hàng, không phải tiền mặt hay séc. Khoản chuyển khoản phải được thực hiện vào tài khoản do chủ sở hữu đã đăng ký nắm giữ, không phải vào tài khoản của môi giới.

Xác nhận thông tin tài khoản nhận bằng văn bản trước khi chuyển khoản. Giữ hồ sơ giao dịch.

Sau khi ký: những gì cần làm trong 14 ngày đầu tiên

Hai bước này không phải tùy chọn. Chúng mang lại bảo vệ pháp lý cho tiền đặt cọc của bạn.

Bước 1: Đăng ký chuyển vào (전입신고)

Đăng ký tại văn phòng quận địa phương (구청) trong vòng 14 ngày sau khi chuyển vào.

Mang theo:

• Hợp đồng thuê nhà đã ký
• Hộ chiếu
• ARC

Điều này đăng ký cư trú pháp lý của bạn trong bất động sản và xác lập ngày ưu tiên pháp lý của tiền đặt cọc. Nếu chủ nhà vỡ nợ sau ngày này, tiền đặt cọc của bạn được ưu tiên hơn các chủ nợ xuất hiện sau.

Quan trọng: Bảo vệ pháp lý (대항력) có hiệu lực từ ngày hôm sau khi bạn đăng ký và cư trú tại bất động sản, không phải ngày hôm đó. Đăng ký vào ngày chuyển vào, không phải ngày hôm sau.

Chỉ dành cho người nước ngoài: Bạn cũng phải riêng biệt thông báo cho văn phòng xuất nhập cảnh địa phương về địa chỉ mới của bạn (체류지 변경신고) trong vòng 14 ngày. Đây là bước riêng biệt khác với đăng ký tại văn phòng quận, cả hai đều bắt buộc.

Bước 2: Dấu ngày xác nhận (확정일자)

Tại cùng lần ghé văn phòng quận, hãy đóng dấu xác nhận ngày trên hợp đồng thuê nhà. Miễn phí, mất vài phút.

Bạn cũng có thể làm trực tuyến tại www.iros.go.kr nếu bạn có chứng chỉ kỹ thuật số Hàn Quốc (공인인증서).

Danh sách kiểm tra kiểm tra tòa nhà

Trước khi chốt và trả tiền, hãy kiểm tra căn hộ và ghi lại bất kỳ hư hỏng hiện có nào bằng văn bản trên hợp đồng hoặc trong phụ lục ký riêng biệt. Chủ nhà có thể khấu trừ chi phí sửa chữa từ tiền đặt cọc của bạn khi trả nhà cho thiệt hại xảy ra trong thời gian thuê.

Kiểm tra:

• Tường và trần, vết bẩn, vết nứt, ẩm mốc
• Sàn nhà, trầy xước, hư hỏng, tiếng kêu
• Cửa sổ và ổ khóa, tất cả hoạt động tốt
• Áp lực nước và thoát nước ở phòng tắm và nhà bếp
• Điều hòa và sưởi, kiểm tra cả hai
• Tất cả thiết bị được liệt kê trong hợp đồng, hoạt động tốt
• Hạ tầng internet, có cổng router

Chụp ảnh mọi thứ trước khi chuyển vào và chia sẻ ảnh với chủ nhà bằng văn bản (KakaoTalk được chấp nhận và có dấu thời gian). Điều này bảo vệ bạn khi trả nhà.

Tóm tắt danh sách kiểm tra

Trước khi ký:

• Có ARC sẵn sàng
• Có tài khoản ngân hàng Hàn Quốc đã mở
• Lấy 등기부등본 mới từ IROS
• Xác nhận tên chủ nhà khớp với 등기부등본
• Tính toán biên độ an toàn (tiền đặt cọc cộng thế chấp so với giá trị bất động sản)
• Xem xét hợp đồng đầy đủ, số tiền, ngày tháng, điều kiện
• Xác nhận chuyển tiền đặt cọc trực tiếp vào tài khoản của chủ sở hữu

Ngày chuyển vào:

• Chuyển tiền đặt cọc và nhận biên lai
• Kiểm tra căn hộ và ghi lại tất cả hư hỏng hiện có
• Đăng ký chuyển vào (전입신고) tại văn phòng quận
• Lấy dấu 확정일자 trên hợp đồng

Tùy chọn nhưng được khuyến nghị:

• Đăng ký bảo hiểm tiền đặt cọc 전세 (전세보증보험) nếu theo hợp đồng 전세

Nguồn tham khảo

• Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc: www.molit.go.kr
• Korean Internet Registration System (IROS): www.iros.go.kr
• Seoul Global Center (hỗ trợ tiếng Anh cho người nước ngoài): global.seoul.go.kr